Рейд корреспондентов «24» по загородным коттеджам показал: вокруг Киева растут мертвые городки. Дома продаются из рук вон плохо и годами не заселяются. Плохое качество, высокая цена и недоразвитая инфраструктура — основные причины того, что коттеджные поселки пустуют.

В коттеджном городке «Новая Богдановка» в 32 км от Киева по черниговской трассе — тишина. Более сотни готовых домов пустуют. «Первая очередь уже сдана, непроданных еще домов 20 осталось. Но заселяется всего человек восемь», — рассказывает охранник. Хотя говорить о сдаче первой очереди можно с существенной оговоркой. Не все дома готовы на 100%, да и коммуникации не введены в действие.

Городок начали строить и продавать еще три года назад, и в прошлом году Василий Кочерга, председатель правления треста «Киевподземдорстрой-2», который является подрядчиком строительства, заявил, что все дома первой очереди уже проданы по цене $260-360 тыс. Сейчас в банке «Аркада», продающем коттеджи, уверяют, что свободных домов еще много. А минимальная цена дома снизилась почти в два раза — до $139,7 тыс., что куда дешевле аналогичных квартир в Киеве. Но покупателей все равно нет.

Мертвый сезон

«Если квартиры в Киеве еще кое-как продаются, то на рынке коттеджных городков, кроме класса „элит“, полное затишье. Большая редкость, если компании удается продать более 5 домов в месяц», — рассказывает руководитель отдела аналитики консалтинговой компании «Канзас» Сергей Голуб.

Директор компании Build&Live Development Виктор Распутный говорит, что его компания специально изучала рынок и пришла к выводу: в 40 городках, в которых сейчас ведутся продажи, куплено только 200 коттеджей. «Это не просто вялые продажи, их лежачими можно назвать», — добавляет он.

Даже в городке «Олимпик-Парк» на житомирской трассе, в котором, как заявляли ранее продавцы, каждый день продается по коттеджу, признаются, что у них затишье. «Не сезон сейчас», — говорит менеджер по продажам Юрий. Поэтому до конца лета коттеджи предлагают со скидками.

Среди более чем сотни городков вокруг Киева хорошо продаются дома в единицах, а некоторые поселки так и не будут заселены, предполагают участники рынка.

Коттеджи не покупают, потому что спрос на недвижимость упал в целом, считает президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. Ужесточение выдачи кредитов тоже сыграло не последнюю роль.

Участники рынка в один голос твердят: если покупать не будут и дальше, вскоре не на что будет строить. «У застройщика нет собственных средств, а банки неохотно дают кредиты», — объясняет Сергей Голуб. По его оценкам, более 50% вкладываемых в строительство средств — это как раз деньги покупателей. И хотя многие застройщики не признаются о проблемах, по данным Голуба, строительные работы уже заморожены в 25 городках.

Они того не стоят

С ростом цен на столичные квартиры загородные коттеджи рекламировали как более привлекательное жилье — и по цене, и по сути. Но сейчас покупатели разводят руками — слишком дорого за такое качество!

Юрий, директор инвестиционной компании, еще в конце прошлого года начал искал себе дом в элитном поселке Конча-Заспа. Но вскоре убедился, что цены на коттеджи завышены в 2-3 раза. «Строили дома, выставляли на продажу по цене, обеспечивающей 100% рентабельность, и думали, что это будет бесконечно», — делится он своим наблюдением.

Кроме заоблачной цены, Юрия оттолкнул и обман: продавцы рекламируют продаваемое жилье как дома VIP-класса, а в комнатах висят дешевые кондиционеры. Кроме этого, он возмутился небрежным отношением строителей. «Они курили и тушили бычки о красное дерево подоконника — так следы и остались», — рассказывает Юрий и добавляет, что многие дома так и не продадут — при их сооружении строители пожадничали на фундаменте, и в результате уже построенные дома перекосились. Вместо дома он решил покупать участок и строить сам.

Ведущий специалист по маркетингу консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий также считает, что цены на загородные дома в большинстве случаев завышены. «Если человек хочет купить дом за $300 тысяч, то ему предлагают за $1 миллион в том месте, где он действительно должен стоить $300 тысяч», — говорит он.

Что говорить о коттеджных городках, если в одном из сел в глубинке Киевской области, куда зимой не добраться, корреспонденту «24» местные жители с апломбом назвали сумму в $160 тыс. за избушку без удобств.

Отделка по цене дома

Многие из тех, кто все же рискнул и приобрел коттедж 2-3 года назад, до сих пор не могут в него вселиться. Николай, купивший домик в «Новой Богдановке» еще на этапе строительства, больше года ждал, пока его сдадут. Но и сейчас там жить нельзя — в частности, еще не решены вопросы с коммуникациями. «Водопровод есть, но откуда будет идти вода? Трубы есть, но где канализация — мы не видели. Мы не уверены, что там все это есть», — рассказывает он.

Кроме этого, новые коттеджные дома требуют дополнительных инвестиций и переделок. «Конечно, самим придется еще много делать и много вложить средств в эту коробку. Но что поделать, если хочется жить хорошо», — признается одна из покупательниц дома в «Олимпик-Парке», не пожелавшая назваться.

Даже дорогие дома в элитных городках часто не устраивают покупателей. «Этот дом купили за $830 тыс. в прошлом году. Но тут плохонькая планировка и много недоделок было. Мы почти все переделывали. Это выльется хозяйке еще где-то в $500 тыс.», — радушно рассказывает прораб, работающий над отделкой дома в элитном поселке «Вишневе містечко» в 17 км от Киева. Причем в этом году, по данным продавца коттеджей в городке, подобный дом можно купить дешевле — за $720 тыс.

Александр Рубанов, президент Союза специалистов по недвижимости, говорит, что стоимость внутренней отделки дома иногда даже превышает затраты на возведение коробки, и от покупки коттеджа до заселения проходят годы. «Уже после покупки дома приглашается дизайнер, создающий интерьер по вкусу заказчика. Это процесс достаточно длительный, иногда превышающий период постройки самого дома», — говорит он.

Назад в город

Но даже когда уже все готово, многие проданные коттеджи продолжают пустовать. В одном из поселков занавески на окнах висят только в 4-5 домах. По некоторым домам видно — хозяев давно не было. «Столичный житель оказался не готов к проживанию в пригороде. Это стоит денег!» — говорит Сергей Голуб из компании «Канзас». Он перечисляет несколько факторов: эксплуатационные расходы на содержание дома в 5-7 раз больше, чем на содержание квартиры в Киеве; многие дома оказались непригодными к круглогодичному проживанию; транспортные расходы и отсутствие реальной инфраструктуры в пригороде (школы, детского сада, больницы). «Приходится быть достаточно организованным. Дача — это дача, а дом — это дом», — подытоживает он.

С ним соглашается директор компании Build&Live Development Виктор Распутный. «Коттеджи — это образ жизни. Была первая волна — многие кинулись за город, а теперь возвращаются обратно. Участок надо обслуживать, сам дом содержать. Люди начинают возвращаться в город», — говорит он.

Между собой участники рынка поговаривают, что переломным в коттеджном строительстве может стать следующий год: к несостоятельным городкам присматриваются европейские инвесторы, которые осенью могут начать скупку всех банкротов.

«Сдвиг может быть в начале следующего года — рынок или окончательно упадет, или все-таки начнет потихоньку реабилитироваться», — добавляет Виктор Распутный.

Справка «24»

Средняя стоимость домов в коттеджных городках составляет $1730 за 1 кв. м, а средняя стоимость жилья в Киеве, по данным портала Domik.net, порядка $2500 за 1 кв. м.

62% городков находятся в радиусе 20 км от Киева. Но надо учитывать, что в рекламе расстояния указываются от КПП. Это значит, что от самого города ехать на 6-8 км больше. Многие коттеджные городки не отмечены указателями, и найти их можно, только спросив у местных жителей.